De Nederlandse woningmarkt draait op volle toeren, maar opvallend genoeg gaan stijgende verkoopcijfers hand in hand met een lichte prijsdaling. In het eerste kwartaal van 2025 wisselden bijna 34.000 koopwoningen van eigenaar — ruim 13% meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Tegelijkertijd daalde de gemiddelde verkoopprijs naar €473.000, een afname van 1,8% ten opzichte van het vorige kwartaal.
Die prijsdaling is deels seizoensgebonden, maar er is meer aan de hand: een vijfde van alle verkochte woningen betreft namelijk voormalige huurwoningen die nu op de koopmarkt belanden. Deze zogenoemde ‘uitpondwoningen’ zijn vaak kleiner, eenvoudiger en dus goedkoper, wat de gemiddelde verkoopprijs naar beneden trekt.
Amsterdam, Rotterdam en Utrecht: uitpondgolf
In de vier grote steden — Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht — is het effect het meest zichtbaar. Daar bestaat maar liefst 40% van de verkopen uit uitgeponde woningen, waarvan het merendeel appartementen betreft. Landelijk ligt dit aandeel op 20%. De gemiddelde transactieprijs van deze woningen ligt op €404.000, ver onder het landelijke gemiddelde.
Zonder deze uitgeponde woningen zou de gemiddelde verkoopprijs in Nederland naar schatting €482.000 zijn geweest, een verschil van €9.000. Het neerwaartse prijseffect is dus fors: bijna 2%.
Starters grijpen hun kans
De toestroom van betaalbare woningen biedt vooral kansen voor starters op de koopwoningmarkt. Volgens Lana Goutsmits-Gerssen, voorzitter van de NVM-vakgroep Wonen, is dit een positief signaal: “Voor starters is dit hét moment om toe te treden tot de koopmarkt. Tegelijkertijd wordt het voor huurders juist nijpender, want het aanbod op de huurmarkt neemt hierdoor af.”
De oorzaak van de uitpondgolf ligt onder andere in overheidsbeleid. Verhuurders verkopen hun bezit vanwege strengere regels rond tijdelijke huurcontracten, de Wet Betaalbare Huur en fiscale maatregelen zoals de hogere box 3-heffing.
Kan jij ooit nog een huis kopen?
Overbieden blijft de norm
Ondanks de lichte prijsdaling blijft de concurrentie hevig. Kopers betaalden gemiddeld 4,4% boven de vraagprijs. Vooral tussenwoningen waren gewild, met gemiddeld 6,6% overbieding. Bij twee derde van alle transacties werd er meer dan de vraagprijs geboden.
Toch laat de markt ook verschillen zien: bij vrijstaande woningen werd juist 0,6% onder de vraagprijs betaald, wat wijst op meer onderhandelingsruimte in dat segment.
Meer aanbod, maar markt blijft krap
Het woningaanbod via NVM-makelaars steeg met 15% naar bijna 26.000 woningen, mede dankzij de toestroom van appartementen. Het aandeel appartementen in het aanbod stijgt gestaag: vijf jaar geleden was dat nog minder dan 20%, nu is dat ruim 33%.
Toch blijft de woningmarkt krap. De zogeheten krapte-indicator staat op 2,3 — onveranderd ten opzichte van vorig jaar. Dit betekent dat een woningzoekende gemiddeld uit 2,3 geschikte woningen kan kiezen. De krapte verschuift daarbij richting het oosten van het land, waar de markt in sommige regio’s nog strakker is dan in de Randstad.
Nieuwbouw: aanbod stokt, vraag blijft
Waar de bestaande woningmarkt aantrekt, stagneert de verkoop van nieuwbouwwoningen. In het eerste kwartaal werden 6.740 nieuwbouwwoningen verkocht, ongeveer evenveel als een jaar geleden. De gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning steeg naar €492.000, vooral doordat er minder betaalbare eengezinswoningen beschikbaar zijn.
Bijna twee derde van het nieuwbouwaanbod bestaat inmiddels uit appartementen. Dat is deels het gevolg van binnenstedelijk bouwen en het afnemende aantal investeerders in huurprojecten, waardoor ontwikkelaars sneller kiezen voor verkoop.
De zorgen over de lange termijn zijn groot. Er worden te weinig bouwvergunningen afgegeven en het aanbod van betaalbare nieuwbouwwoningen droogt op. NVM dringt aan op sneller en eenvoudiger bouwen, en roept minister Mona Keijzer op vaart te maken met de plannen van adviesgroep STOER.
De huizenprijzen zijn licht gedaald, maar het onderliggende verhaal is veel complexer. De afname komt niet voort uit afnemende vraag, maar uit een veranderende samenstelling van het aanbod. De woningmarkt is volop in beweging — met kansen voor starters, uitdagingen voor huurders en druk op de bouwsector om nieuw aanbod te creëren.
De komende maanden zullen uitwijzen of de uitpondgolf tijdelijk is of een blijvende trend wordt. Eén ding is zeker: de woningmarkt van 2025 ziet er fundamenteel anders uit dan die van slechts enkele jaren geleden.